PDF Print E-mail

HUURRECHT

1624 BW  / 7:290 BW - beschermde bedrijfsruimte

Het huren van bedrijfsruimte is in eerste instantie een kwestie van zoeken, vinden en onderhandelen. Is een huurovereenkomst eenmaal tot stand gekomen, dan geldt voor veel soorten bedrijfsruimten een ingewikkeld stelsel van wettelijke regels met betrekking tot de duur van de overeenkomst (termijnbescherming, de wijze van beëindiging van de overeenkomst de tussenkomst van de rechter voor de bepaling van een (nieuwe) huurprijs en de opvolging van de huurder of verhuurder. Deze regelingen zijn vervat in de artikelen 1624 t/m 1636b (7:290) van het Burgerlijk Wetboek; men spreekt daarom wel van ‘1624-bedrijfsruimten’; wij spreken hier van beschermde bedrijfsruimten.

De wettelijke regels zijn vooral bedoeld om de huurder te beschermen. Tot deze zwaar beschermde categorie behoren de bedrijfsruimten waarvan de huurders plaats- en pandgebonden zijn, op grond van klantenkring, goodwill, inrichting en/of investering, en waar rechtstreekse levering van goederen en/of diensten plaatsvindt in een voor het publiek toegankelijk lokaal.

Het gaat met name om:

  • –       detailhandel
  • –       horeca
  • –       camping
  • –       ambachten
  • –       garage
  • –       benzinestation
  • –       stomerij. 

Tot de beschermde bedrijfsruimte wordt ook de bijbehorende grond gerekend, en de eventuele bedrijfswoning, zoals bij een woon-winkelpand. Voor veel ondernemingen geldt dus deze huurbescherming – maar niet voor allemaal. Er is een categorie ‘overige bedrijfsruimten’ waarvoor de huurder slechts een zeer beperkte bescherming geniet: fabrieken, kantoren, showrooms, pakhuizen, opslagplaatsen e.d.

De huurovereenkomst voor beschermde bedrijfsruimte wordt wettelijk geacht te zijn aangegaan voor ten minste vijf jaar als eerste termijn (tenzij voor twee jaar of minder wordt gehuurd.

Huurt u bijvoorbeeld voor drie jaar, dan kunnen u en de verhuurder elkaar toch aan een termijn van vijf jaar gebonden houden (beëindiging met wederzijds goedvinden is natuurlijk altijd mogelijk!).

Zijn de vijf jaar verstreken zonder dat opzegging plaatsvindt, dan wordt de termijn automatisch verlengd tot tien jaar. Dat is ook het geval als partijen meer dan vijf jaar, bijvoorbeeld zes jaar, overeengekomen waren: zonder opzegging wordt het automatisch tien. Zijn de tien jaar verstreken zonder dat een der partijen heeft opgezegd, dan gaat de overeenkomst automatisch over in een voor onbepaalde tijd.

Afwijkingen van deze regels omtrent termijnen en verlengingen zijn alleen toegestaan met goedkeuring, op desbetreffend verzoek, van de kantonrechter. Dergelijke verzoeken komen in de praktijk weinig voor. In voorkomend geval kunt u wel het beste een advocaat raadplegen. Partijen mogen zelf de hoogte van de huurprijs vaststellen. Deze huurprijs geldt dan voor de eerste huurperiode, dat wil zeggen: tot aan het tijdstip waarop verlenging van de huurovereenkomst mogelijk is, of de verlenging van rechtswege plaatsvindt.  Eenzijdige wijziging door huurder of verhuurder is gedurende de eerste termijn niet mogelijk.

Meestal wordt in het huurcontract overeengekomen dat de huurprijs wordt geïndexeerd, dus jaarlijks aangepast aan bijvoorbeeld het gezinsconsumptiecijfer van het CBS. Pas na de eerste periode van vijf jaar of langer kunnen partijen een geheel nieuwe huurprijs afspreken.

Als huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken, dan kan de kantonrechter de nieuwe huurprijs vaststellen. Daartoe zal een der partijen de ander moeten dagvaarden – en daarvoor is op z’n minst een deurwaarder nodig.

De kantonrechter moet dan volgens de wet letten op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Gekeken wordt naar de gemiddelde huurprijzen van de afgelopen vijf jaar. Soms geven bedrijfshuuradviescomissies, ingesteld door de Kamers van Koophandel, advies over de hoogte van de nieuwe huurprijs.

Als de kantonrechter een verzoek van verhuurder om beëindiging van de huurovereenkomst afwijst, kunnen partijen hem vragen de huurprijs vast te stellen voor de nieuwe periode.

Een verhuurder van beschermde bedrijfsruimte die de huur wil beëindigen moet beginnen met een jaar vóór het aflopen van een termijn, per aangetekende brief of deurwaardersexploot, de huur op te zeggen. Hij moet daarbij de redenen voor opzegging vermelden, en de huurder vragen, binnen zes weken te laten weten of hij met de beëindiging van het huurcontract akkoord gaat. Alleen als de huurder akkoord gaat, eindigt de huurovereenkomst na het verstrijken van de lopende termijn (of, als de overeenkomst al meer dan tien jaar gelopen heeft, na een jaar). Gaat de huurder niet akkoord (het antwoord is nee of de huurder reageert niet), dan moet de verhuurder zich tot de Kantonrechter wenden met het verzoek een datum te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De huurovereenkomst blijft in elk geval bestaan totdat de rechter, eventueel in hoger beroep, beslist heeft.

Wat de rechter beslist, hangt om te beginnen af van de tijd dat de huurovereenkomst gelopen heeft. Is dat minder dan tien jaar, dan geldt de termijnbescherming nog: de huurder heeft een claim op de volle tien jaar. Daarom geeft de wet slechts twee omstandigheden aan waarin de rechter kan (maar niet moet!) beslissen dat de huur beëindigd wordt.De rechter zal dus het verzoek van de verhuurder afwijzen, tenzij de verhuur der aantoont: 

  • –       dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (lees: hij heeft met het pand niet gedaan wat redelijkerwijs van een ondernemer verwacht mag worden). en/of
  • –       dat hij (de verhuurder) het pand zelf of voor zijn echtgenoot of (pleeg)kinderen dringend nodig heeft als bedrijfsruimte. Is dat laatste het geval, dan mag de rechter de belangen van de huurder buiten beschouwing laten. Wel kan de rechter aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen – te betalen door de verhuurder.

 Als later blijkt dat het argument ‘voor eigen gebruik’ valselijk is aangevoerd om ontruiming te bewerkstelligen, heeft de huurder recht op schadevergoeding.